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浙江省高級(jí)人民法院執(zhí)行局

關(guān)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣、變賣

工作指引

         針對(duì)近年來我省法院在不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣、變賣中存在的問題，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》和《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》等法律、司法解釋的規(guī)定，就規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣、變賣工作，指引如下：

         一、不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀的查明

          1.(査明現(xiàn)狀的職責(zé))執(zhí)行法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)前，應(yīng)依法査明不動(dòng)產(chǎn)的土地用途(含用地性質(zhì))、土地使用權(quán)種類、權(quán)屬、權(quán)利負(fù)擔(dān)、占有使用、已知瑕疵、欠繳的稅費(fèi)和本次變價(jià)應(yīng)繳稅費(fèi)的計(jì)算方法以及其他實(shí)際狀況，并制作拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料。

         2.(需查明事項(xiàng)的含義)執(zhí)行法院應(yīng)查明的事項(xiàng)含義如：

         (1)土地用途主要是指按照有關(guān)政府部門編制的土地利用總體規(guī)劃，案涉土地的用地分類情況，通常分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地等；用地性質(zhì)是指城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對(duì)某種用地所規(guī)定的用途，通常分為居住用地、工業(yè)用地、教育文化用地、商業(yè)用地、綜合用地等；對(duì)于工業(yè)用地，還應(yīng)查明是否屬于“標(biāo)準(zhǔn)地”及競買條件。

         (2)土地使用權(quán)的種類是指國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)及其最初取得方式(主要分為劃撥取得、出讓取得兩種)，如屬于劃撥取得，還應(yīng)查明過戶時(shí)應(yīng)繳納的土地出讓金數(shù)額或計(jì)算方法。對(duì)劃拔取得的土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)，執(zhí)行法院處置前應(yīng)先征詢政府有關(guān)部門的意見。

         (3)權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房產(chǎn)的所有權(quán)狀況，主要包括不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人(如共有的，含共有人、共有形式和共有份額)的登記情況、取得時(shí)間和使用年限、不動(dòng)產(chǎn)異議登記等權(quán)屬爭議情況和查封登記情況，是否可以通過拍賣、變賣的方式變更登記，是否可以依據(jù)現(xiàn)狀拍賣、變賣后再根據(jù)原證載信息辦理過戶等。

          (4)權(quán)利負(fù)擔(dān)主要是指不動(dòng)產(chǎn)抵押登記、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記、用益物權(quán)等情況。

          (5)占有使用主要是指是否存在租賃，是否存在其他占有使用人等情況。

          (6)已知瑕疵主要包括不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物現(xiàn)狀與登記情況不一致、屬于無證房產(chǎn)或部分屬于無證房產(chǎn)及其他重大瑕疵情況。

          (7)欠繳稅費(fèi)是被執(zhí)行人在稅務(wù)部門的信息系統(tǒng)中有相關(guān)稅源登記數(shù)據(jù)，且已發(fā)生納稅義務(wù)但未申報(bào)的欠繳稅費(fèi)(包括欠繳稅、費(fèi)、滯納金、罰款)，以及被執(zhí)行人所欠社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等；本次變價(jià)應(yīng)繳稅費(fèi)的計(jì)算方法是指稅務(wù)部門提供的本次不動(dòng)產(chǎn)變價(jià)和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)繳納稅費(fèi)的計(jì)算方法。

          (8)其他實(shí)際狀況是指附屬設(shè)施、裝修裝飾、不動(dòng)產(chǎn)的位置與登記載明位置是否一致、是否存在買受人資格限制等與競買人利益相關(guān)的事項(xiàng)；住宅可能存在車庫、地下室等附屬用房的，應(yīng)一并查明。

         3.(調(diào)查的方法和要求)執(zhí)行法院應(yīng)赴不動(dòng)產(chǎn)所在地進(jìn)行現(xiàn)場勘查，并通過文字、圖片、視頻等形式，就不動(dòng)產(chǎn)的位置結(jié)構(gòu)、裝修裝飾、附屬設(shè)施、占有使用、瑕疵等現(xiàn)狀情況做好調(diào)査，并記錄在案，制作調(diào)査筆錄，與圖片、視頻等資料一并歸入案卷。

         對(duì)土地用途、土地使用權(quán)和權(quán)屬狀況、權(quán)利負(fù)擔(dān)以及欠繳稅費(fèi)和本次變價(jià)應(yīng)繳稅費(fèi)的計(jì)算方法等情況，執(zhí)行法院應(yīng)向有關(guān)的國土、不動(dòng)產(chǎn)登記、稅務(wù)等部門進(jìn)行調(diào)査。

         對(duì)不動(dòng)產(chǎn)附屬設(shè)施、裝修裝飾的情況，現(xiàn)狀與登記不一致、無證房產(chǎn)等瑕疵情況，可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)在評(píng)估階段進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

         4.(禁止事項(xiàng))執(zhí)行法院不得未經(jīng)調(diào)查即對(duì)拍賣標(biāo)的物表述為“詳見現(xiàn)狀”或“以現(xiàn)狀為準(zhǔn)”。

        二、處置參考價(jià)的確定

         5.(處置參考價(jià)的確定辦法)執(zhí)行法院要嚴(yán)格按照《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》，依法采取當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、委托評(píng)估等方式確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)；直接采取委托評(píng)估的方式確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的，應(yīng)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》第十四條、十六條的規(guī)定。

         6.(可直接委托評(píng)估的情形)當(dāng)事人議價(jià)不能或不成，對(duì)工業(yè)廠房、在建工程、商鋪較多的綜合市場、裝修裝飾財(cái)產(chǎn)價(jià)值較高的不動(dòng)產(chǎn)等不適合通過定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)等方式確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的，執(zhí)行法院可以直接采取委托評(píng)估的方式確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)。

         對(duì)工業(yè)廠房，評(píng)估范圍應(yīng)包含廠區(qū)內(nèi)的附屬設(shè)施，如貨用電梯、行車、吊車、環(huán)保設(shè)施、消防設(shè)施、供水配電設(shè)施、綠化苗木等；對(duì)價(jià)值較大的專業(yè)設(shè)備、綠化苗木等，可由不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)另行轉(zhuǎn)委托具有相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估報(bào)告應(yīng)對(duì)較大價(jià)值的附屬設(shè)施或其綠化苗木等單獨(dú)列明其財(cái)產(chǎn)清單和估值；對(duì)用地現(xiàn)狀情況，可視情委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場測繪，避免出現(xiàn)實(shí)際用地超出用地紅線或小于證載面積的瑕疵或估值失真情況。

         對(duì)裝修裝飾財(cái)產(chǎn)價(jià)值較高的不動(dòng)產(chǎn)，評(píng)估報(bào)告應(yīng)對(duì)其裝修裝飾的財(cái)產(chǎn)清單和價(jià)值予以單獨(dú)列明。

        三、保管與騰退

         7.(裁定拍賣前的保管)查封的不動(dòng)產(chǎn)，可以允許被執(zhí)行人或者占有人繼續(xù)使用;繼續(xù)使用可能嚴(yán)重減損不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的或不利于變價(jià)的，應(yīng)當(dāng)委托第三人或者指定申請(qǐng)執(zhí)行人保管，保管人不得使用。

        委托第三人保管的，保管費(fèi)用由被執(zhí)行人負(fù)擔(dān)，并在變價(jià)款中作為變價(jià)費(fèi)用優(yōu)先扣除。

         8.(裁定拍賣后不動(dòng)產(chǎn)的騰退與例外)執(zhí)行法院裁定拍賣不動(dòng)產(chǎn)后，一般應(yīng)及時(shí)騰空后再拍賣，但符合下列情形之一的除外:

         (1)案外人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有合法且可以對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。

         (2)占有人已繳納騰空保證金并作出書面騰空承諾的。騰空保證金金額可按1至6個(gè)月的租金或拍賣房產(chǎn)評(píng)估價(jià)(處置參考價(jià))的5-10％標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；被處置不動(dòng)產(chǎn)為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬維持生活所必需的居住房屋的，可不繳納騰空保證金，但應(yīng)在保證書中寫明“如不按時(shí)騰退，執(zhí)行法院可在安置費(fèi)中扣除相應(yīng)金額”。

         (3)不騰空拍賣更有利于財(cái)產(chǎn)變價(jià)的。

         被執(zhí)行人下落不明的，執(zhí)行法院可進(jìn)行強(qiáng)制騰空。對(duì)核實(shí)物品需要另行存放保管的物品，由申請(qǐng)執(zhí)行人提供場所或者墊付租金，并在拍賣價(jià)款中預(yù)留物品保管費(fèi)用。

        案外人以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有可以對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人為由提出異議的，執(zhí)行法院不得在異議審查期間以“現(xiàn)狀處置”為由對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣。

          9.(先拍后騰的保管與騰空保證金的處理)執(zhí)行法院根據(jù)本指引第8條決定先拍后騰的，執(zhí)行法院應(yīng)明確告知占有使用人負(fù)有妥善保管拍賣財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，確保不動(dòng)產(chǎn)不出現(xiàn)人為損害導(dǎo)致的價(jià)值貶損，占有人須明確承諾拍賣成交后無條件騰空，并配合法院現(xiàn)場勘驗(yàn)、現(xiàn)場看樣等工作。

         被執(zhí)行人或占有人在保證書承諾的期限內(nèi)主動(dòng)騰退清空的，退還已繳騰空保證金;被執(zhí)行人或占有人在保證書承諾的期限內(nèi)未騰退清空并經(jīng)執(zhí)行法院催告，在合理期限內(nèi)仍拒不騰退清空的，執(zhí)行法院應(yīng)強(qiáng)制騰空，對(duì)已繳納的騰空保證金，執(zhí)行法院可以沒收，并依次用于支付強(qiáng)制騰空費(fèi)用、買受人因遲延交付而產(chǎn)生的租賃費(fèi)用損失、清償債務(wù)、上繳財(cái)政。

        四、案外人占有不動(dòng)產(chǎn)的審查

         10.(帶租拍賣異議的處理)執(zhí)行法院根據(jù)調(diào)査情況初步判斷案外人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的租賃可以對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人的，應(yīng)及時(shí)就租賃期限、租金數(shù)額、租金支付方式等情況，征詢申請(qǐng)執(zhí)行人的意見，并制作執(zhí)行筆錄。

         申請(qǐng)執(zhí)行人未書面同意帶租拍賣的，執(zhí)行法院應(yīng)告知案外人及時(shí)提出保護(hù)租賃的書面異議，對(duì)該異議可按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定進(jìn)行審査。

         11.(抵押、查封后租賃異議的處理)人民法院執(zhí)行抵押權(quán)設(shè)立或法院査封后出租的房屋，案外人以“未告知抵押情況”、“不知道房屋被査封”為由向執(zhí)行法院提出書面異議的，異議審查期間可不停止執(zhí)行。

        五、公告與公示

         12.(不動(dòng)產(chǎn)信息的公示)執(zhí)行法院按照本指引第1條、第2條查明的有關(guān)情況，應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中公示，詳細(xì)告知競買人。

         拍賣的不動(dòng)產(chǎn)有權(quán)屬證書、評(píng)估報(bào)告(或其他定價(jià)依據(jù))的，應(yīng)將權(quán)屬證書、評(píng)估報(bào)告副本(或其他定價(jià)依據(jù))作為附件上傳至網(wǎng)拍頁面進(jìn)行公示。

         13.(公告中的特別提示)法律、行政法規(guī)和當(dāng)?shù)匾?guī)劃、招商引資、環(huán)境保護(hù)等政策對(duì)買受人資格、條件有特殊規(guī)定，需要引起競買人注意的情形的，執(zhí)行法院應(yīng)在拍賣公告中予以提示。

        六、付款期限與悔拍

         14.(付款期限)執(zhí)行法院可在拍賣公告和成交確認(rèn)書中要求買受人在規(guī)定的期限內(nèi)將拍賣余款全部匯入指定的賬戶：價(jià)款在500萬元人民幣以內(nèi)的，成交后二十日內(nèi)繳清余款；價(jià)款在500萬元人民幣以上的，成交后三十日內(nèi)繳清余款。

          15.(悔拍的認(rèn)定及延期付款的例外)拍賣成交后，買受人未在公告規(guī)定的期限內(nèi)支付余款的，執(zhí)行法院應(yīng)立即通知買受人支付余款。買受人明確表示不支付余款的，執(zhí)行法院可認(rèn)定其悔拍，并裁定重新拍賣。

         特殊情況需延期付款的，買受人應(yīng)書面申請(qǐng)并經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人同意，是否準(zhǔn)許由執(zhí)行法院組成合議庭評(píng)議確定，但最長不得超過1個(gè)月，且買受人應(yīng)另行支付逾期付款期間被執(zhí)行人承擔(dān)的遲延履行期間的債務(wù)利息(以需繳納的余款為基數(shù)，計(jì)算一般債務(wù)利息和加倍部分債務(wù)利息)。

         16.（抵債后遲延付款的處理)以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，承受人未在規(guī)定的期限內(nèi)支付余款的，參照本指引第14、15條執(zhí)行。

        七、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

         17.(本次變價(jià)形成的稅費(fèi)各自負(fù)擔(dān))對(duì)于本次變價(jià)形成的稅費(fèi)，相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定負(fù)擔(dān)主體的，應(yīng)由相應(yīng)主體負(fù)擔(dān)。

         被執(zhí)行人應(yīng)負(fù)擔(dān)本次變價(jià)產(chǎn)生的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、個(gè)人所得稅等，買受人負(fù)擔(dān)印花稅、契稅。

         被執(zhí)行人應(yīng)負(fù)擔(dān)的本次變價(jià)產(chǎn)生的稅費(fèi)，由執(zhí)行法院在拍賣款中扣劃后直接交付稅務(wù)部門，也可由買受人先行繳納后向執(zhí)行法院申請(qǐng)退還墊付的稅費(fèi)。

         18.(歷史欠繳稅費(fèi)的申請(qǐng)受償與例外)對(duì)被執(zhí)行人的歷史欠繳稅費(fèi)，稅務(wù)部門可依法向執(zhí)行法院申請(qǐng)受償，但被執(zhí)行人另有其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的，對(duì)稅務(wù)部門的申請(qǐng)不予支持。

         19.(土地出讓金的負(fù)擔(dān))處置國有劃撥土地使用權(quán)需補(bǔ)繳的土地出讓金，應(yīng)當(dāng)由被執(zhí)行人依法負(fù)擔(dān)。執(zhí)行法院可在拍賣款中扣劃后直接交付相關(guān)部門。執(zhí)行法院不應(yīng)在拍賣公告和特別提示中載明由買受人負(fù)擔(dān)。

        九、其他

         20.(網(wǎng)絡(luò)變價(jià)的參照適用)執(zhí)行法院通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)以變賣方式處置財(cái)產(chǎn)的，參照本指引執(zhí)行。

         21.(實(shí)施時(shí)間)本指引自下發(fā)之日起執(zhí)行。下發(fā)之日已公告拍賣、變賣的，可不執(zhí)行本指引的規(guī)定。

2020年2月21日

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