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各市、縣（市、區）人民政府，省政府直屬各單位：

為貫徹落實《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）精神，推進存量土地資源優化配置和節約集約利用，促進全省經濟社會高質量發展，經省政府同意，現就完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場提出以下實施意見。

一、總體要求

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，認真落實黨中央、國務院決策部署和省委、省政府“最多跑一次”改革要求，以建立城鄉統一的建設用地市場為方向，以促進土地要素流通順暢為重點，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產統一登記為基礎，與國土空間規劃及相關產業規劃相銜接，堅持“把握正確方向、規范市場運行、維護合法權益、提高服務效能”的基本原則，充分發揮市場配置資源的決定性作用和政府的市場監管作用，到2020年底，全省初步建立起產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場；到2022年底，形成市場規則健全完善、交易平臺功能齊全、服務監管落實到位、市場秩序更加規范、配置效率顯著提高，一、二級市場協調發展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系，為完善我省市場經濟體制、推動經濟高質量發展提供優質服務和保障。

土地二級市場的交易對象是國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產交易的，應遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規規定。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本意見執行。

二、健全轉讓規則，保障要素流通

(一)明確轉讓形式。各類導致建設用地使用權轉移的行為均視為建設用地使用權轉讓，包括買賣、交換、繼承、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式導致建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，其地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移，并應當簽訂建設用地使用權轉讓合同，載明相關權利和義務。涉及到房地產轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規規定執行。

（二）明晰轉讓條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，保留劃撥方式，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓人依法依規補繳土地出讓價款。

以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律、法規規定和出讓合同約定的前提下，充分保障交易自由，并依法辦理土地轉讓手續和不動產轉移登記；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。建設用地使用權發生轉移的，應對其出讓合同、投資建設協議等履約情況依法依規進行監管。其中，以“標準地”出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，土地出讓時簽訂“標準地”投資建設協議的，應達到出讓合同和投資建設協議約定的固定資產投資強度和建筑容積率等條件，取得協議監管單位同意轉讓的書面意見。“標準地”全部或部分建設用地使用權轉讓后，相關權利、義務隨之轉移，“標準地”性質不變。

各地根據本地實際，探索實行預告登記轉讓，以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，對未完成開發投資總額25%的，其已投資額可委托有資質的機構進行認定，已投資總額不含土地出讓價款和涉及土地交易的稅費，按照“先投入后轉讓”的原則，交易雙方簽訂轉讓合同，由縣級以上自然資源主管部門辦理預告登記，待達到法定轉讓要求時，再依法辦理土地轉讓手續，原出讓合同約定的權利和義務一并轉移。不動產預告登記證明可作為辦理建設項目開發建設等相關審批手續的依據。出讓合同或投資建設協議等對不動產轉讓另有約定的，從其約定。

以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定執行；轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，也可根據權利人申請依法變更為出讓方式。

（三）完善土地分割、合并轉讓政策。土地分割轉讓應符合規劃、消防安全、環境保護等相關要求，符合出讓合同或劃撥決定書約定，分割轉讓部分應具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。工業項目配套建設的行政辦公及生活服務等附屬設施占用的建設用地不得與整宗地分割轉讓。允許標準廠房在不改變功能和土地用途的前提下，按幢、層等固定界限為基本單元分割轉讓。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害相關權利人合法權益。

土地合并所涉及的宗地應當為界限相鄰的地塊，符合規劃，且土地權屬性質、使用權類型和土地用途一致，涉及剩余出讓年限不一致的，可按加權平均法計算出統一的剩余出讓年限，也可經市、縣（市、區）人民政府批準后補繳一定年限土地出讓金后按相應年限登記。

（四）實施差別化的稅收政策。各市、縣（市、區）人民政府根據本地實際和需要，依法落實減稅降費政策和完善差別化稅收政策，降低交易成本，對符合稅收減免條件的企業，稅務部門應及時按程序為企業辦理減免稅。可在省人民政府確定的稅額幅度內，提出轄區內城鎮土地使用稅差別化政策方案，報省人民政府批準后實施。

三、規范出租管理，提升服務水平

（五）規范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，應當簽訂建設用地使用權出租合同（轉租合同），明確各方權利和義務，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。其中，簽訂投資建設協議的，出租時需取得協議監管單位同意出租的書面意見。

（六）規范劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權或其地上建筑物、構筑物出租的，應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，且出租時間超過5年的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關收益的，不再另行辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。各市、縣（市、區）人民政府要加快制定劃撥建設用地使用權出租收益金繳納標準及管理辦法，規范申報繳納工作。

（七）優化出租交易服務。市、縣（市、區）自然資源主管部門應當提供建設用地使用權出租供需信息發布條件和場所，制定規范的出租合同文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益。統計分析建設用地使用權出租情況及市場相關數據，定期發布出租市場動態信息和指南。

四、完善抵押機制，充分釋放權能

（八）明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權，依法辦理抵押登記，劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。

以出讓、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權，有償使用合同約定開發建設期限的，在該期限內抵押的，抵押期限不得超過開發建設期限。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押，抵押期限不得超過租賃期限。

（九）放寬抵押限制。自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的應當符合有關法律法規的規定。土地使用權連同地上建筑物、其他附著物在抵押物價值范圍內可以設定多個抵押權人，同時設定多個抵押權人時，應明確載明抵押權順位。當事人對抵押權順位另行約定的，從其約定。

（十）釋放抵押權能。允許營利性的養老、教育、醫療衛生等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權、設施等可以進行抵押融資。各地要完善抵押權實現后保障原有經營活動持續穩定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。各地要建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制，防控市場風險。

五、建立市場體系，提升治理效能

（十一）搭建“線上+線下”交易平臺。建立由省級統籌，市、縣參與的統一的土地二級市場線上交易平臺，完善與浙江省土地使用權網上交易系統、建設用地供應動態監測監管系統、不動產登記信息系統的數據和功能銜接。省一級實現土地二級市場數據匯集、合同備案、監測監管、信用管理和統計分析等功能；市、縣一級實現信息發布、掛牌競價、簽訂合同以及交易事項受理、審核、監管等功能，大力推進線上交易。探索線上交易資金第三方賬戶托管模式，降低交易風險。

2020年底前，各市、縣（市、區）人民政府要建立和完善包括土地二級市場在內的城鄉統一的建設用地交易機構，完善交易配套設施，匯集土地二級市場交易信息，為交易各方提供良好的交易場所和“一站式”便捷服務，辦理交易事務，提高交易服務質量。

（十二）完善交易細則。各地要結合實際，按照優質、高效、便捷的要求，細化制定土地二級市場交易規則，清理與國辦發〔2019〕34號文件不一致、相抵觸的相關政策規定，重點建立健全建設用地使用權轉讓，建設用地使用權分割、合并，劃撥建設用地使用權出租收益收繳、抵押條件等方面的機制措施。

（十三）規范交易流程。各地要對土地轉讓、出租涉及的業務環節進行全面梳理，建立健全“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的交易流程。充分尊重權利人意愿，保障市場主體合法權益。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發布和獲取市場信息；可自行協商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易；達成一致后簽訂合同，依法申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，市、縣（市、區）人民政府可行使優先購買權。加強交易事中事后監管，對違反有關法律法規或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規定的，不予辦理相關手續。

（十四）提升服務效能。各地要積極落實國務院放管服改革要求，按照“最多跑一次”的要求，加強交易管理、不動產登記和稅務征繳等業務的銜接，積極推進不動產交易、登記、稅務、金融、涉地司法處置、涉及地資產處置等數據信息匯集和共享。實行土地二級市場交易與不動產登記發證流程有機融合，設立“交易+登記”的“一窗式”綜合服務窗口，提供不動產交易、登記和繳稅“一窗受理、并行辦理”服務，精簡受理材料，壓縮辦理時間。取消與企業不動產轉移不相關和法律法規沒有規定前置的事項和環節。

（十五）加強司法銜接和部門銜接。加強涉地司法處置工作銜接，涉及建設用地使用權轉移的案件，人民法院與自然資源主管部門應建立司法協助機制，人民法院應當及時向自然資源主管部門查詢所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況、土地開發利用現狀等情況。自然資源主管部門要積極主動協助司法機關做好相關工作，防止因信息不對稱造成土地處置后，難以辦理不動產轉移登記或無法開發利用。司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易，其中涉及劃撥建設用地使用權處置的，應先由自然資源主管部門出具意見；涉及“標準地”出讓取得的建設用地使用權處置的，應先由協議監管單位出具意見。

加強涉地資產處置工作銜接，政府有關部門或事業單位進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。國有建設用地使用權轉讓涉及國有資產的，應取得原批準國有資產管理部門同意轉讓的批復文件。

（十六）加強監測監管和信用管理。建立健全土地二級市場動態監測監管機制，加強土地二級市場數據統計分析，及時掌握市場運行情況及規律特征，強化土地一、二級市場聯動，加強土地投放總量、結構、時序等的銜接，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調控，維護市場平穩運行。構建以信用為基礎的監管機制，加強對交易方和中介服務機構的信用監管。要制定土地市場信用評價規則和約束措施，將相關市場主體及中介服務從業人員信用記錄納入省公共信用信息平臺，并通過“信用浙江”等渠道依法依規向社會公開，對土地市場的嚴重失信責任主體實施聯合懲戒。要發揮社會中介組織在土地二級市場交易活動中的服務功能，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀等中介服務，規范中介服務從業機構、人員服務行為，引導誠信經營。

六、保障措施

（十七）加強組織領導。各市、縣（市、區）人民政府要落實主體責任，研究制定實施細則和配套措施，落實機構人員和經費保障，建立自然資源、法院、發展改革、財政、住房城鄉建設、國有資產管理、稅務、市場監管、金融等部門聯動機制，明確任務分工，壓實工作責任，有序推動土地二級市場建設。

（十八）加強宣傳引導。加大對土地二級市場相關政策的宣傳力度，及時總結推廣各地典型經驗和創新做法，擴大土地二級市場影響力、吸引力，調動市場主體參與積極性。合理引導市場預期，及時回應公眾關切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規范、節約集約用地的意識，切實提高資源利用效率。

（十九）加強考核考評。省自然資源廳負責組織指導各市、縣（市、區）開展土地二級市場建設工作，會同相關部門抓好工作落實。將土地二級市場建設情況作為市、縣（市、區）人民政府土地節約集約利用的重要考核內容。對各市、縣（市、區）相關工作進展情況及時通報，對落實不力、建設滯后的進行督導，對真抓實干、成效明顯予以表揚，促進土地二級市場健康發展。

2020年04月21日 10:18      來源：浙江省自然資源廳

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